Bisnis properti adalah ladang sangat menggiurkan

Bisnis properti menjadi ladang bisnis yang cukup menggiurkan, bagaimana tidak, setiap saat orang selalu membutuhkan tempat tinggal yang nyaman. Kalau berbicara bisnis properti di Indonesia nama Ciputra tidak bisa dilupakan orang. Di banyak kota di Indonesia bahkan di negara-negara lain misalnya Vietnam, Kambioja, Cina dan India Ciputra sukses mengembangkan properti. Sukses bisnis properti yang diperoleh tentu bukan perkara gampang tetapi ada banyak hal yang telah ia lakukan mulai tahun 1961 hingga akhirnya sekarang menuai hasilnya.Kunci sukses yang utama dalam mengembangkan bisnis properti Pak Ciyang adalah Partnership. Dimanapun membangun properti ia selalu bekerja sama dengan pihak lain baik itu pemerintah saudara dan kaum profesional.

Dalam melakukan partnership tersebut jika ingin menjadi leader maka harus bersikap sebagai hamba yang melayani dan memberi. Meski bermitra dengan banyak orang memiliki sifat yang berbeda-beda, kuncinya kita harus bisa bersikap toleran atau mengalah terlebih dahulu.

Konsep top of mind dalam membangun properti menjadikan perumahan yang dibangun memiliki kualitas yang baik. Setiap kali orang datang ke sebuah kota, yang diingat adalah perumahan Ciputra itulah yang menjadi orientasi. Inovasi dan entrepreneurship (kewairausahaan), serta semangat dan keyakinan, juga memiliki peranan sangat penting dalam kesuksesan bisnis properti.
Dalam mengembangkan properti Ciputra tidak pernah berhenti untuk melakukan pengembangan, misalnya saja investasi keuntungan dalam bisnis 30 persen diambil sebagai deviden sedangkan 70 persen dipergunakan unuk reinvestasi kembali dalam membangun perumahan. Sehingga bisnis properti selalu berkembang terus menerus.

Dalam menjaga brand dan kualitas , di setiap daerah yang dibangun kualitas perumahan ciputra selalu sama. Ini dilakukan dengan mengirimkan orang-orang profesional dan berpengalaman ke setiap daerah.

Faktor penting lain yang turut mendukung kesuksesan bisnis ciputra adalah kekuatan inovasi dalam menjalankan bisnisnya. Inovasi menjadi energi yang kuat mendukung kesuksesan bisnis properti ciputra. Untuk bisa berhasil, dibutuhkan tiga hal, yaitu wisdom, integrity, innovation. Integritas hal yang sangat penting karena itu adalah mata uang yang berlaku di mana pun sumber http://properti.kompas.com

MENGELOLA BISNIS DEVELOPER DENGAN KEKUATAN OPM

otak kanan habis...

Mengapa banyak orang yang tidak memiliki bisnis, apalagi bisnis developer?
mengapa banyak orang yang tidak percaya bahwa tidak memerlukan uang untuk
menghasilkan uang? itu semua karena mereka merasa bahwa mereka harus berjuang
sendiri. mereka yakin bahwa untuk dapat menghasilkan uang tidak bisa tanpa uang.

Faktanya, hampir sebagian besar orang kaya di dunia menasihati hal yang
sama,"jangan memakai uang sendiri untuk berbisnis". Usahakan untuk mencari
sumber pendanaan dari luar, berusaha dulu mencari uang orang lain. Jika sudah
tidak memungkinkan, terpaksa baru menggunakan uang sendiri.
Hal pertama yang perlu kita hilangkan adalah sikap One Man Show. Di mana kita
bekerja dan berusaha sendiri. Segala sesuatu berasal dari kita, tidak
bekerjasama dengan orang lain. Usahakan untuk selalu melibatkan orang lain dalam
usaha kita, jangan mengerjakan sesuatu dengan kekuatan kita sendiri, ide sendiri
maupun modal sendiri.

Pada semua bisnis, terutama bisnis  developer sangat memungkinkan kita
menggunakan OPP (Others People Power), OPM (Others People Money) maupun OPI
(Others People Idea). Berikut ini adalah kekuatan orang lain yang bisa kita
manfaatkan untuk bisa sukses di bisnis developer properti :

1. Pemilik tanah

Pemilik tanah adalah kekuatan dahsat yang harus dimanfaatkan. Salah satu cara
yang paling sering dilakukan adalah kita membeli lahan mereka dengan  dengan
cara pembayaran berdasarkan kavling terjual.

Cara ini menguntungkan kedua belah pihak, antara developer dan pemilik tanah.
Developer diuntungkan karena tempo pembayaran cukup panjang, dan tidak
memerlukan uang besar pada saat memulai proyek. Developer tidak berkewajiban
membayar dengan tempo waktu yang pasti, sehingga memiliki kesebebasan mengatur
strategi penjualan dengan strategi cash flow keuangan. Dengan begitu, developer
bisa membeli tanah di lokasi berikutnya. Strategi ini dilakukan dengan cara
menaikkan harga tanah yang dibeli atau diberi keuntungan pada saat kavling
terjual.

2. Investor

Tentunya kekuatan investor sangat bermanfaat. Inilah kekuatan yang sangat
dahsyat jika kita bisa mendatangkan dan memeliharanya. Salah satu faktor utama
keberhasilan developer menjaga dan mengekspansi adalah karena mereka di back up
oleh pemilik modal.

Modal dari investor dibarter dengan WAKTU, TENAGA dan KEAHLIAN yang kita
memiliki sebagai pengelola (developer). Kemudian kita dan investor berbagi hasil
yang besarnya sangat relatif tergantung dari kemampuan kita bernegoisasi.
Investor saya ketika memulai bisnis developer ini sekitar 3 tahun lalu dengan 
menjual 6 unit rumah pada lahan seluas 750 m2 di tanah baru depok diantaranya
datang dari IMF (Ibu, Mertua dan Family).

3. Notaris

Jadikan notaris sebagai bagian dari usaha yang sedang kita dijalankan. Karena,
mereka bisa mengurus perizinan kawasan, pemecahan sertifikat, dan akta jual beli
pada konsumen. Dan pembayaran kepada notaris dilakukan pada saat terjadi
pembayaran akte jual beli, karena saat itu kita menerima uang dari konsumen.
Untuk meyakinkan notaris, seluruh sertifikat bisa disimpan di notaris sehingga
menjadi jaminan atas pembayaran utang kita kepadanya.

Saat ini saya sedang pecah sertikat sebanyak 30 unit kavling dengan bantuan
notaris. Harganya 2 juta per bidang. Ada 30 bidang, berarti dibutuhkan dana 60
juta. Saya nego dengan pembayaran bertahap : 5 juta sebagai tanda jadi, lalu
surat ukur keluar saya bayar lagi 5 juta, sisanya yang 50 juta dibayar bertahap
disesuaikan dengan pembayaran dari Bank setelah AJB  dengan konsumen.

4. Kontraktor

Melibatkan mereka dengan cara memberikan hak untuk membangun satu kawasan secara
utuh, sehingga seluruh konstruksi pembangunan dibangun oleh mereka. Dengan
komitmen ini, pihak kontraktor berkewajiban untuk membiayai fasilitas umum di
awal. Misalnya, pembuatan pintu gerbang dan infrastruktur jalan. Biayanya
dibayar oleh developer dan dimasukkan ke dalam komponen unit rumah yang
dibangun, sehingga tidak memerlukan permodalan yang cukup besar di awal proyek.

Selama ini kontrak kerja saya dengan kontraktor untuk membangun rumah dilakukan
dengan termin pembayaran lumayan ringan. Biasanya 10 -15 % sebagai DP, sisanya
dibayar ketika rumah laku atau paling cepat ketika rumah jadi 100%.

5. Supllier

Permodalan ini di dapat dari pihak supplier material, yang nantinya dibayar
dengan unit rumah yang akan dibangun atau dengan menjual harga pokok dengan cara
mengambil keuntungan sedikit. Dengan begitu supplier akan merasa nyaman dan aman
karena ada jaminan. Sedangkan kita diuntungkan, dengan bisa membangun rumah
tanpa mengeluarkan uang. bernegosiasilah dengan baik dan berkesinambungan,
sehingga pihak supplier bisa menerima model bisnis seperti ini.

6. Perbankan

Permodalan ini akan efektif dan aman apabila kita melakukan kerja sama (Mou)
dengan pihak bank khusus untuk fasilitas konsumen yang membeli melalui kredit
KPR bank tersebut. Tetapi, kita tidak disarankan untuk mencari modal di bank
yang digunakan untuk membangun fasilitas umum dan rumah. Hal itu karena terlalu
besar risikonya.

Banyak developer bangkrut karena faktor tersebut. Oleh karena itu, developer
tidak dianjurkan berutang ke bank untuk membiayai proyek. Berutang ke bank hanya
dianjurkan untuk membeli lahan atau menambah luas kawasan perumahan. Pihak
developer akan mendapatkan pencairan dana minimal 40 persen dari KPR yang
disetujui walaupun rumahnya baru akan dibangun. Pencairan dana dari bank
diberikan pada saat terjadi kesepakatan kredit selesai dilakukan, dan sisanya
akan diberikan secara bertahap sesuai dengan progres pembangunan.

7. Konsumen

Konsumen ini dapat dimanfaatkan sebagi kekuatan dengan cara menjual produk rumah
dengan harga pokok atau bahkan dirugikan, tetapi dengan konsekuensi pihak
konsumen membayar secara cash keras atau bertahap jangka pendek. Dengan begitu,
kita akan mendapatkan modal yang cukup untuk beberapa unit yang disesuaikan
dengan dana. Biasanya maksimal 20 persen dari unit yang dijual sudah bisa
menutupi kebutuhan, dan proyek tersebut sudah bisa berjalan lagi.

8. Broker tanah

Saya dapat banyak informasi lahan umumnya dari RCTI (Rombongan Calo Tanah
Indonesia). Peran broker sangat besar artinya bagi developer. Oleh karena itu
manfaatkanlah peran mereka. Kasih surat tugas untuk mereka, lalu pinjamkan
sepeda motor, berikan pengganti uang lelahnya, pasti mereka semangat pantang
menyerah mencarikan tanah untuk kita. Berikan kriteria tanah yang kita cari
adalah yang bisa dibayar berdasarkan kavling terjual. Alhamdulillah dengan cara
ini, saya dapat lahan hotdeal.

Sudah barang tentu, masih banyak kekuatan orang lain yang bisa kita manfaatkan
untuk meraih sukses di bisnis developer properti diluar yang sudah disebutkan,
oleh karena itu khusus untuk para pemula teruslah bersemangat untuk konsisten
melangkah menjadi developer. Insya Alloh anda bisa.
Demikianlah semoga bermanfaat.

sumber: milis ybp - ingin update artikel properti yuks gabung di sini

Dua Kunci Utama di Bisnis Properti

Sesuai permintaan beberapa temen-temen disini saya akan berbagi tips-tips di bisnis properti, walaupun saya masih belajar bukan berarti saya sudah lebih bisa. Kita sharing aja ya.
Dalam bisnis developer properti 2 kunci utama yang paling penting adalah LAHAN dan Pemasaran. Jika kita mampu mengelolanya maka anda akan sukses di bisnis ini.
Tanah/Lahan
Sangat tidak mungkin kita mau bisnis properti tapi tidak punya lahan. Terlepas dari cara memperolehnya atau mengelolanya yang jelas lahan ini pastinya jadi no 1 dalam bisnis ini. intinya gimana mau bisnis properti kalau tidak punya lahan ?
Memang untuk mendapatkan lahan ini tidaklah mudah, bukan berarti tidak bisa. Biasanya kami dan tim mencari lahan-lahan yang bisa di ajak kerjasama karena hal ini akan mengurangi dari segi modal. (kriteria lahan insya allah nt kita bahas lebih lanjut ya)

Marketing dan Sales
Faktor ini tentu sangat penting apapun bisnis anda. Begitupun di bisnis properti. mungkin pernah dengar ttg quote "A business without marketing is like a garden without water" - bisnis tanpa marketing seperti taman tanpa air. ibaratnya kalau kita bisnis tidak ada penjualan, pasti kering juga kantong anda :)

Donald Trump mengatakan bahwa bisnis properti itu adalah LOKASI, LOKASI dan LOKASI. Lokasi lahan Anda tentunya. Dan benar, salah satu alasan konsumen membeli properti adalah alasan lokasi. Alasan yang satu lagi adalah HARGA. Strategi harga berkaitan dengan Marketing bukan? Baca posting saya sebelumnya tentang Polling : Apa Alasan Anda Memilih (Membeli) Rumah. Sebagai salah satu buktinya.

Kesimpulannya apabila lahan Anda “bagus”, Anda sudah memenangkan kurang lebih 50% penjualan. Hanya tinggal meramu harga saja untuk menggenapkan menjadi 100%. Baca kembali Lokasi Bagus Kalau Tidak Laku ya Jelek.

Dua hal pokok ini (Lahan dan Marketing) lebih banyak diwarnai faktor non teknis. Faktor yang lebih banyak melibatkan kemampuan hati, kemantapan hati, intuisi baik dalam memilih lokasi maupun negosiasi dengan pemilik lahan atau konsumen. Sedangkan faktor lainnya seperti halnya keuangan, perencanaan, pembangunan lebih banyak bersifat teknis. Sesuatu yang bisa dikendalikan dan BOLEH SALAH. Sedangkan lokasi dan marketing HARUS TEPAT.

Beberapa gagalnya proyek properti juga sering kali disebabkan oleh 2 hal ini. Maka dari itu saya sampaikan di atas bahwa strategi lokasi dan marketing HARUS TEPAT. Lokasi yang bagus belum tentu laku, apabila strategi pemasarannya tidak tepat. Strategi negosiasi lahan yang salahpun bisa membuat proyek bermasalah.

Sering kali kita dengar, “jualannya bagus, tapi proyeknya kok mangkrak”. Berarti yang bermasalah ada di lahan. Entah itu masalah negosiasi lahannya, perijinannya, pengolahan lahannya yang boros. Ada faktor lain memang, tapi tetap saja LAHAN!

Jadi DAPATKAN LAHAN dan PASARKAN!

sumber : aryodiponegoro.com